Les résultats annuels 2024 viennent d’être dévoilés par Icade, filiale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations. L’année passée n’a pas été simple pour l’acteur immobilier, qui a dû manœuvrer dans un contexte toujours aussi tendu pour le secteur.

Le chiffre d’affaires de ses activités de promotion a reculé de 6,1 % à 1,2 milliard d’euros, et n’a pas été compensé par la progression de 4,7 % de ses revenus locatifs nets, qui ont atteint 347 millions d’euros l’année passée. L’indicateur de référence pour mesurer la rentabilité d’Icade, le cash-flow net courant, s’est réduit de 13,9 % sur un an, pour terminer à 301,8 millions d’euros.

Des maux divers et variés

Nicolas Joly, directeur général d’Icade, explique ce repli de plusieurs manières. Celui-ci se justifie notamment par un nombre trop élevé d’immeubles restés vides, par des dépréciations d’opérations de promotion immobilière et par un effet de comparaison défavorable avec 2023 (année de la vente des activités de santé).

Face à la situation très préoccupante de la construction neuve depuis deux ans, Icade, qui est un promoteur immobilier et une foncière tertiaire (majoritairement de bureaux), avait décidé en 2023 de diversifier ses activités : transformation de bureaux pas assez attractifs, conception de résidences étudiantes et de data centers, reconfiguration d’entrée de ville ou de quartiers.

« Compte tenu du contexte, nous avons fait un gros travail de revue exhaustive et détaillée de notre portefeuille » d’opérations de promotion, qui a mené à « des dépréciations » ainsi qu’à des « arbitrages et des recalibrages d’un certain nombre de projets », a expliqué M. Joly à l’AFP.

Au cours de l’année passée, le nombre de réservations de logements enregistrées est resté quasi stable par rapport à 2023, à 5 300 logements, mais leur valeur totale a baissé de 2,7 %. 

Concernant les bonnes nouvelles, il faut se tourner du côté des réservations de logements par des particuliers. Le secteur a montré de bons signaux, avec une croissance de 17 % de leur nombre, « dans un marché en repli de 3,7 % ». Dès l’automne, Icade observait des « signaux positifs » dans les réservations de logements neufs, notamment par des particuliers. 

Une année 2025 à cheval entre prudence et adaptabilité

Malgré tout, la prudence reste de mise. Une prudence qui se justifie par la disparition de la niche fiscale Pinel, qui représentait 20 % des réservations de logements conçus par Icade. À cela s’ajoutent, selon Nicolas Joly, « l’incertitude politique globale » et « les élections municipales en 2026 », qui freinent traditionnellement les octrois de permis de construire.

Si prudence est le maître mot pour 2025, Icade ne manque pas pour autant d’ambition, comme le souligne Nicolas Joly : « Nous visons à accélérer en 2025 notre engagement de transformation du groupe sur l’ensemble de nos piliers stratégiques. Dans un environnement toujours volatil et empreint d’incertitudes politiques et économiques, nous restons prudents sur le niveau d’activité et envisageons un cash-flow net courant groupe en 2025 entre 3,40 € et 3,60 € par action ».

Par ailleurs, Icade va proposer, lors de l’assemblée générale de ses actionnaires, de verser un dividende de 4,31 € par action.

Jérémy Leduc

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