C’est une carcasse de béton qui s’élève avenue Marcel Dassault, à Montaudran, aux portes de Toulouse (31). « Les Toulousains s’en souviennent, parce que c'est un immeuble très visible depuis le périphérique », nous confie Anna Roche, directrice territoriale de Vinci Immobilier à Toulouse. 

D’une volumétrie de 13 000 m2, l’ancien immeuble de bureaux Tersud a connu ds jours meilleurs, victime de pillages entre 2018 et 2019. 

D’immeuble pillé à opportunité 

« Tous les matériaux de façade et d'intérieur ont été arrachés. Et il y a eu très probablement un contexte de complexité de gestion de la copropriété avec certains copropriétaires, qui n'ont plus payé leurs charges », nous raconte Madame Roche. 

En résultent des déchets dispatchés, de parts et d’autres de l’immeuble. Une fois la friche tertiaire rachetée par Vinci Immobilier, une phase de nettoyage a été menée, avec vérification de matériaux potentiellement pollués (amiante, etc.). « Aujourd'hui, le bâtiment est complètement dépollué. On voit plus que la structure », assure la directrice territoriale de Vinci Immobilier à Toulouse. 
« C’est d'ailleurs parce que ce bâtiment s'est dégradé qu'il y a eu une opportunité de rachat global », ajoute-t-elle. 

« S’il y a bien un projet à notre échelle qui a souffert du Covid, c'est celui de Tersud »

Mauvais timing : la pandémie de Covid-19 plonge la France en confinement et provoque un essor du télétravail. Le programme initial de la réhabilitation de Tersud visait l’aménagement de bureaux. Il était même question que l’agence toulousaine de Vinci Immobilier s’installe dans des locaux, au rez-de-chaussée.

Cependant, l’idée s’effondre au rythme de l’immobilier d’entreprise de 2020 à 2022. « S'il y a bien un projet à notre échelle qui a souffert du Covid, c'est celui de Tersud », constate Anna Roche. « On n'aurait jamais imaginé, déjà le garder aussi longtemps avant de lancer les travaux, comme de le transformer en immeuble de logements », se souvient-elle.

Le projet résidentiel découle de discussions d’un an et demi avec la Ville de Toulouse, pour imaginer une nouvelle destination de l’immeuble. « On a obtenu, fin 2023, une modification du PLU de la ville de Toulouse, qui nous autorise à orienter cet immeuble vers une destination de logement », nous indique la directrice territoriale de Vinci Immobilier à Toulouse. 

Une réhabilitation en logement, « dans l’air du temps »

Deux types de programmation ont été décidées au sein de l’immeuble Tersud. D’abord 150 logements de petite typologie, adressés aux jeunes actifs. Le tout complété par des logements familiaux, avec l’accent mis sur des espaces extérieurs. 


Quid de l'autorisation de chantier ? « Les permis de construire du projet résidentiel va être déposé dans les prochains jours, maximum courant avril. C'est un chantier qu'on envisage de démarrer à la fin de l'année 2025 », nous répond Anna Roche. Le tout pour une livraison à horizon 2027.

La piste résidentielle est « partie de plusieurs éléments, à la fois la nature de l'environnement de ce projet-là. Parce qu'on ne réalise pas un immeuble de logements, au sein d'une zone uniquement tertiaire », nous relate la directrice territoriale de Vinci Immobilier. C’est d’autant plus vrai au niveau de la Ville rose et ses alentours, où l’on relève « historiquement des parcs de bureaux qui sont très polarisés ». 

Heureusement le quartier de Tersud est « un environnement en partie bordé par des immeubles résidentiels » et « avec une végétation déjà installée ». « Cela justifiait aussi d'aller travailler en logement. Nous avons travaillé selon la configuration des plans existants, avec certaines contraintes. En réhabilitation, on ne fait pas du tout ce qu'on veut en termes de disposition de cellules, en termes de génération d'espace extérieur, etc. », nous rappelle Mme Roche. 

« C’est aussi un projet dans l'air du temps, parce qu'on parle beaucoup de réversibilité des bureaux vers les logements. Et pourtant, dans la profession, on se heurte au manque de vraies opportunités pour le faire », abonde-t-elle. 

Reconvertir plutôt que de démolir

D’autant que la réhabilitation de l’immeuble Tersud prévoit de conserver la structure. « C’est une structure poteau-poutre, en bon état, qui a une certaine valeur et un certain potentiel de réversibilité », nous décrit Anna Roche. 

La réversibilité. Si le mot est aujourd’hui beaucoup abordé à la phase conception en projet de construction, ce n’était pas le cas à l’époque de la construction de l'immeuble Tersud. « Il y a un travail très fin sur la composition de tous les plans et de la reconfiguration de tous les plateaux », rapporte la directrice territoriale de Vinci Immobilier à Toulouse.

Par ailleurs, aux structures existantes, se rajoutent d’autres imaginées par l’agence Taillandier Architectes Associés, pour gommer les contours arrondis du bâtiment. « Ce ne sont pas des formes qu'on affectionne en termes d'aménagement pour le résidentiel », justifie Mme Roche. 

Le choix de reconvertir en logements l’immeuble Tersud est assumé par Vinci Immobilier, qu’importe le budget. Sur ce point financier, la filiale n’a pas encore de chiffres précis à donner. 

« On ne s'est pas demandé “Est-ce que ça coûte plus cher de conserver ou reconstruire ?". On a vraiment eu une démarche de préservation de la matière existante, avec le souci de ne pas créer de déchets de démolition », affirme sa directrice territoriale toulousaine. 

Une RE2020 toutefois complexe à appréhender

« Aujourd'hui, atteindre les seuils 2025 ou 2028 de la réglementation environnementale, notamment sur l'indice construction, nécessite d'avoir recours à des matériaux bas carbone, biosourcés, etc. Conserver la structure du bâtiment ne rentre pas dans le calcul de l’indice construction. Il faut imaginer tout le poids carbone  qu'on économise sur cette opération-là », développe Anna Roche. 

Une chose est sûre : le projet Tersud a nécessité un bureau d’études et une analyse fine sur le plan réglementaire. « La lecture de l'application des réglementations environnementales paraît assez simple. Mais au final, un projet - qui associe une grande partie de réhabilitation et quelques petites extensions sur les côtés - nécessite d'avoir recours à des professionnels qui ont cette expérience du projet un peu mixte », expose la directrice toulousaine de Vinci Immobilier. 

Propos recueillis par Virginie Kroun

Photo de Une : Ulrich LEBEUF - 2020