Plus de 5,6 millions de m2 de bureaux sont actuellement inoccupés en Île-de-France, alors qu’il manque parallèlement au moins 500 000 logements pour loger les Franciliens, note l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) dans une récente étude.

Un potentiel identifié dans 113 communes franciliennes

Afin d’identifier les territoires les plus propices à ces transformations, l’ORIE a mis au point un « indice de recyclage des bureaux », un outil d’analyse qui prend en compte trois critères principaux. Le premier concerne la dynamique tertiaire, c'est-à-dire le taux de vacance des bureaux et la capacité du marché à les absorber. Le deuxième critère porte sur la dynamique résidentielle, qui mesure la création de logements, l’évolution des prix et l’offre de transports.

Enfin, la faisabilité économique est également un facteur clé, puisqu’elle repose sur l’écart de prix entre les bureaux et les logements neufs, rendant la conversion plus ou moins rentable.

Sur la base de cet indice, l’étude met en avant 113 communes franciliennes où la transformation des bureaux en logements pourrait être particulièrement pertinente. Parmi elles, les secteurs de Clichy-Saint-Ouen, Vélizy-Villacoublay et Vanves-Gentilly se démarquent par leur fort potentiel de reconversion.

À Saint-Ouen, par exemple, la vacance des bureaux a quadruplé en cinq ans, tandis que la population a connu une augmentation significative, notamment grâce à l’extension de la ligne 14 du métro.

Un enjeu économique et environnemental

L’ORIE estime que la reconversion des bureaux vacants pourrait permettre la création de 127 000 à 150 000 logements, soit de quoi loger entre 289 000 et 340 000 personnes.

Deux options existent : une restructuration des bureaux, permettant de convertir 0,8 m2 de logement pour 1 m2 de bureaux, ou une démolition-reconstruction plus efficace en termes de densité (2,3 m2 de logement pour 1 m2 de bureaux), mais plus coûteuse et génératrice de 30 % d'émissions de gaz à effet de serre en plus.

La baisse des prix de l'immobilier de bureaux renforce l'intérêt économique de ces transformations. L'ORIE estime que l'écart de prix entre bureaux et logements peut atteindre 5 600 euros par m2 en faveur des logements, rendant ces projets plus louables. 

Vers une accélération du mouvement ?

Si la transformation des bureaux en logements s’impose comme une solution pragmatique à la crise du logement, son déploiement reste encore limité. Jusqu’ici, ces projets étaient freinés par une équation économique défavorable et des lourdeurs administratives.

Toutefois, la conjoncture évolue : la baisse des prix des bureaux, la pression grandissante sur le marché du logement et la volonté politique de favoriser ces transformations pourraient changer la donne.

L’ORIE appelle ainsi à un dialogue renforcé entre les collectivités, les promoteurs et les investisseurs afin de lever les blocages et accélérer la reconversion des immeubles tertiaires en logements.

Marie Gérald 

Photo de une : Adobe Stock