Maîtriser et ne pas subir, c’est l’essence même de SmartEval, solution d’aide à la décision et à la conception développée par AE75, cabinet indépendant d’économie de la construction, et Green Soluce, cabinet de conseil en stratégie, ingénierie et communication, spécialisé dans les questions d’immobilier et de développement durable.

Fondé sur la double expertise économique et environnementale, cet outil vise à « alerter les maîtres d’ouvrage en amont de la budgétisation d’une opération de rénovation tertiaire sur les points de vigilance liés aux certifications environnementales », précisent les sociétés dans un communiqué commun.

Minimiser les surcoûts

« Actuellement, l’aspect économique est intégré en amont d’un projet, mais l’aspect environnemental l’est beaucoup plus tard. C’est un tort. L’opérateur finit par payer un surcoût au prix fort », explique Nicolas Régnier, Président de Green Soluce. Ainsi, l’outil développé par AE75 et Green Soluce intègre ces deux aspects avant même la phase de programmation du projet « et apporte en amont les données liées à l’impact économique du projet sous l’angle environnemental », ajoute-t-il.

De son côté, Joseph Chafey, Président de AE75, souligne que « répondre aux exigences de performance des référentiels peut entraîner un surcoût significatif ». En intégrant l’aspect économique et environnemental, SmartEval permet « de réfléchir en amont, et de ne pas faire fausse route ».

La solution permettrait donc aux maîtres d’ouvrage visant une certification telle que BREEM, NF HQE, ou LEED, d’annoncer des objectifs de certification cohérents et de mener leur projet sereinement. Il s’agit ici « d’anticiper pour désamorcer les surcoûts », déclare Nicolas Régnier.

Une méthodologie en 4 étapes

Green Soluce et AE75 ont déterminé que la maîtrise d'une opération repose sur une approche intégrée associant le geste architectural, le choix du profil environnemental et les choix techniques. Par ailleurs, elle passe par la définition précise et cohérente du profil environnemental à cibler et par l’anticipation maximale des surcoûts, difficultés techniques et allongements des délais. Enfin, elle dépend de l’état intrinsèque du bâtiment ou du projet.

Après avoir pris en considération ces éléments, les sociétés ont conçu une approche « novatrice, articulée autour d’une méthodologie en quatre étapes ».

La première étape consiste à « remettre le bâtiment dans son environnement » précise le président de Green Soluce, une géolocalisation permettant d’identifier les bâtiments réellement certifiés dans un rayon de 500 mètres.

Puis, l’analyse se poursuit avec la classification de ces bâtiments voisins en fonction de leur typologie, de leur profil environnemental et des niveaux atteints, de manière à ce que les maîtres d’ouvrage « ne mettent pas la barre trop haut. La certification doit être compatible avec le projet et le site où est implanté ce projet », détaille Joseph Chafey.

L’identification des éléments structurants, ayant un impact sur l’équilibre financier du projet, à intégrer avant même la phase de programmation du projet (luminosité naturelle, ventilation, acoustique, transports…) constitue la troisième étape.

Enfin, l’ensemble des analyses réalisées tout au long des différentes séquences, est regroupé dans un rapport opérationnel stratégique. Les recommandations formulées par AE75 et Green Soluce sont alors présentées à la maîtrise d’ouvrage.

Un outil à forte valeur ajoutée

Une fois regroupées, les analyses SmartEval sont exploitables par le groupement de maîtrise d’œuvre qui pourra intégrer les recommandations dès le début de la phase de conception et par les équipes de communication « qui pourront nourrir les supports de valorisation du programme certifié sur la base d’une analyse multicritères exhaustive, fiable et objective », avancent les cabinets.

Il y a peu, la solution a été présentée à une dizaine de personnes « des décideurs et des maîtres d’ouvrages importants » révèle M. Régnier. « Les choix en amont ne sont pas toujours faits sur la base d’éléments solides. Certaines actions engendrent parfois des surcoûts importants. Il y a donc un vrai intérêt » de la part des maîtres d’ouvrage de s’approprier cet outil.

La méthodologie SmartEval est actuellement utilisée sur plusieurs projets. « C’est un outil nécessaire compte tenu des déboires », estime M. Chafey. L’approche multicritères et précoce de SmartEval « permet d’identifier en amont les aléas techniques. Le risque d’augmentation de l’enveloppe budgétaire est donc maîtrisé et limité, tout comme l’augmentation des délais ». 

Le profil environnemental et la certification la plus pertinente à cibler peuvent être recommandés en conséquence au maître d’ouvrage, « dans une perspective technique (performances) et économique (minimisation des surcoûts et tenue des délais) optimisée ». 

L’outil peut s’appliquer dans le neuf comme en rénovation. « Ce n’est pas un outil fermé. La grille d’analyses peut être utilisée pour n’importe quel projet : centre commercial, équipement public, opération mixte… », concluent les entreprises.

Rose Colombel