La performance énergétique et environnementale d'un logement est mesurée par le seul diagnostic de performance énergétique (DPE). Le résultat du diagnostic de performance énergétique se présente sous la forme de deux étiquettes ou pictogrammes : l’étiquette de performance énergie et l’étiquette de performance climat. L’étiquette énergie classe les logements de A à G par ordre décroissant de consommation d’énergie ; l’étiquette climat classe quant à elle les logements des plus écologiques (étiquette A) aux plus polluants (étiquette G) en termes de rejets de gaz à effet de serre (GES). La plupart des acteurs se limitent toutefois à la dimension énergie.
 

Proportion d’étiquettes climat AB et FG par département pour les appartements

Proportion d’étiquettes climat AB et FG par département pour les maisons

Auparavant, diverses études menées en 2011 par des associations de consommateurs (l'UFC et Que Choisir) avaient mis en lumière les lacunes dont souffrait le diagnostic de performance énergétique. Parmi celles-ci, la plus sujette à controverse était le manque flagrant d'homogénéité constaté entre les différents DPE réalisés sur un seul et même logement (résultats fluctuant nettement selon le diagnostiqueur en charge de l'expertise). Obligatoire en 2006, le DPE est depuis le 1er avril 2013 plus précis et exigeant.

Auteure d'une première étude sur le sujet en 2013, l'association Dinamic à mis à jour cette étude grâce notamment à la nette amélioration du taux de renseignement des étiquettes de performance énergétique (DPE) qui permet de présenter pour la première fois des résultats pour l’Île-de-France et pour les appartements. En effet, le taux de renseignement du DPE a doublé, passant de près de 20% à fin 2011 à près de 40% à fin 2013, ce qui permet de proposer des estimations plus robustes.

Estimation de la valeur verte pour les appartements

(variation du prix en % par rapport à un appartement d’étiquette D – période 2012-2013, France métropolitaine)

Ainsi, un écart de valeur de 5% est constaté en moyenne par lettre du DPE énergie en province, mais il est plus atténué en Île-de-France. En Grande Couronne, un appartement dont l’étiquette est A ou B à 95% de chances de se vendre 1% à 7% plus cher qu’un bien dont l’étiquette est D. En Petite Couronne et à Paris, l'écart ne dépasse pas les 2%. En zone H2a, c'est-à-dire la Bretagne, cet écart peut atteindre 15% ou 12% dans le sud-ouest, la zone H2c.

En zone climatique H3, une maison dont l’étiquette est D a 95% de chances de se vendre 9% plus cher qu’une maison dont l’étiquette est FG. Cet écart peut atteindre 16% en Bretagne, zone H2a. Les différences de tension du marché d’une part, le fait que l’économie potentielle résultant d’une meilleure performance énergétique varie peu avec la localisation d’autre part, expliquent que l’impact du DPE exprimé en proportion du prix du bien soit plus faible quand les prix sont élevés.
 

Estimation de la valeur verte pour les maisons

(variation du prix en % par rapport à une maison d’étiquette D – période 2012-2013, France métropolitaine)

L'importance de la valeur verte sur le prix d'un logement est donc un phénomène réel qui se confirme dans cette étude, surtout en province. Cependant, sa matérialisation par le marché est incomplète ; elle concerne essentiellement le thème énergétique qui apparaît comme une réduction de charges souvent au détriment des autres thèmes environnementaux. D’autres variables que le prix, par exemple la proximité avec les transports en commun, critère environnemental du fait des enjeux d’éco-mobilité et de taxe carbone, sont à prendre en compte.

Bruno Poulard