"Il faut remonter à 1980 et 1981 pour retrouver les mêmes niveaux", explique Michel Mouillard, professeur d'économie à Paris X Nanterre, avec une différence notable du point de vue des stocks, beaucoup moins fournis aujourd'hui qu'à l'époque.

Comme l'ensemble du secteur immobilier, puisque les transactions dans l'ancien sont restées très dynamiques malgré la hausse des prix, les appartements neufs se sont vendus cette année comme des petits pains. Certains promoteurs, à l'instar de Nexity, ont même procédé à des opérations "flash" sur un week-end. A Stains (Seine-Saint-Denis), plus de 3.000 visiteurs se sont pressés en octobre dernier sur deux jours pour visiter des appartements témoins, ce qui a ensuite débouché pour Nexity sur la vente de 106 logements.

Ce succès du neuf s'explique essentiellement par le dispositif dit "de Robien", un amortissement fiscal destiné à favoriser l'investissement locatif, qui a emballé les ventes. "Ce dispositif a provoqué incontestablement un redémarrage de l'immobilier", a expliqué mardi Marc Pigeon, président de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC). "C'est le marché de l'investissement qui tire les ventes", selon M. Mouillard.

Près de 55% des ventes sont en effet réalisées auprès d'investisseurs et certains achètent pour relouer sur une période minimum de 9 ans moyennant des loyers plafonnés, comme le prévoit le dispositif de Robien, mis en place par le précédent ministre du Logement et actuel ministre des Transports, Gilles de Robien.

Les logements neufs sont donc plus achetés pour être reloués que pour être habités par les personnes qui les achètent. "Il y a un recul des ventes destinées à l'accession à la propriété, pas seulement les primo-accédants mais pour tous les accédants en général", constate M. Mouillard.

Prix des biens, localisation, prix du foncier... "en agglomération, les prix ne sont pas favorables à l'achat de grandes surfaces", qui correspondent aux achats faits par les familles généralement, souligne M. Mouillard. Le dispositif d'amortissement de Robien a été accusé par un certain nombre d'observateurs de favoriser la hausse des prix et la construction de petits logements. Sur l'ensemble de 2004, la croissance des ventes des appartements (+9,3%) est "plus forte" que celle des maisons (+5,5%), selon le ministère.

Pour M. Mouillard, l'amortissement de Robien "a conduit bien souvent à des offres de loyers pour les premières mises en location qui sont très au-delà de ce que le marché connaissait jusqu'alors", citant l'exemple de Tarbes et confirmant l'effet inflationniste du dispositif. Le ministre délégué au Logement et à la Ville, Marc-Philippe Daubresse a émis à plusieurs reprises le souhait de retoucher à cet amortissement ou de créer un autre dispositif "plus social".

Pour 2005, la tendance devrait rester la même pour le logement neuf, selon M. Mouillard, avec "des conditions de crédit encore meilleures qu'en 2004" et "une situation économique qui s'améliore".