"Aux Etats-Unis, des signes de bouillonnement sont clairement apparus sur certains marchés locaux où les prix des logements semblent avoir atteint des niveaux insoutenables", a déclaré M. Greenspan lors d'un discours à Palm Desert (Californie). Accusé par certains de rester les bras croisés face à une bulle immobilière en formation comme devant la bulle internet à la fin des années 1990, M. Greenspan revient de plus en plus souvent sur le sujet.

Ce discours est l'un des plus longs qu'il ait consacré à ce thème à ce jour. Le président de la Fed s'exprimait alors que le marché immobilier américain a encore donné des signes de vigueur lundi, avec une hausse de 2% des reventes de logements en août à un niveau quasi-record. Il est certes "trop tôt pour juger si le bouillonnement va s'étendre géographiquement ou si les signes récents d'une certaine modération des pressions spéculatives donnent le départ d'une tendance à la modération", a ajouté M. Greenspan selon le texte de son discours diffusé par avance. Mais il est notable qu'un grand nombre de spéculateurs sont présents sur le marché.

"L'activité spéculative a pu jouer un rôle plus grand dans les récentes hausses de prix que cela n'était généralement le cas dans le passé", a-t-il souligné. De plus "le bouillonnement du marché immobilier pourrait s'être étendu au marché des prêts immobiliers", selon lui. En effet les ménages ont tendance à se tourner vers des prêts de plus en plus "exotiques", avec un amortissement sur 40 ans par exemple ou un amortissement négatif.

C'est surtout le cas lorsqu'ils veulent s'acheter une maison "inabordable autrement", et cela "augmente les pressions sur le marché", a averti M. Greenspan, qui voit dans ces formes de prêt "une cause d'inquiétude". "Dans le cas d'un refroidissement généralisé du prix des logements, ces emprunteurs, et les institutions qui les servent, pourraient être exposés à des pertes significatives", a mis en garde le patron de la banque centrale.

Mais M. Greenspan a estimé que l'économie américaine avait assez de flexibilité pour absorber un renversement de tendance. Une hausse des taux d'emprunt aurait sans doute des conséquences en termes de consommation, ce qui ferait baisser le déficit commercial américain. On peut s'interroger sur les perturbations liées à de tels ajustements, a relevé M. Greenspan.

Mais "dans une économie hautement flexible comme celle des Etats-Unis, les chocs devraient être largement absorbés par des changements de prix, de taux d'intérêt et de taux de changes", selon lui. Il a également vu une source de réconfort dans le fait que "seule une petite fraction des ménages empruntent plus de 90%" de la valeur de leur logement, ce qui signifie que la majorité dispose de biens suffisants pour absorber une éventuelle baisse des prix immobiliers. "Cela dit, la situation va clairement demander une poursuite de notre surveillance", a-t-il estimé.