Ainsi, début décembre, l'action Unibail s'affichait en hausse de 46% depuis le 1er janvier, Foncia progressait de 34% et Gecina de 24%. Dans le même temps, le CAC 40 comme le SBF 120 ne gagnaient qu'un peu plus de 7%. "2004 est une très belle année pour les foncières", commente Franck Hennin, gérant de portefeuille chez Richelieu Finance, qui juge la progression des valeurs du secteur "impressionnante".

La création en 2003 d'un régime fiscal ad hoc pour les Sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC), qui exonère d'impôts l'essentiel de leurs activités a en effet permis à ces groupes, autrefois faiblement valorisés et rarement sous les feux de l'actualité, de gagner en visibilité.

"Les foncières ont vu leur capitalisation et leurs volumes d'échanges quotidiens sur le marché augmenter de façon très importante. Aujourd'hui, la décote qui les frappait a dans la plupart des cas disparu", explique M. Hennin.

Unibail, qui a été la première à adopter le régime des SIIC l'an dernier, a ainsi vu sa capitalisation boursière monter à près de 4,9 mds EUR actuellement, contre 3,31 mds EUR au 31 décembre 2003.

Ce nouveau statut bénéficie non seulement aux groupes, mais aussi à leurs actionnaires, puisque l'Etat oblige les sociétés qui l'adoptent à reverser l'essentiel de leurs gains sous forme de dividendes.

"Aujourd'hui, les foncières communiquent beaucoup plus et font des efforts pour se rendre plus attrayantes. Leur nouveau statut a levé une barrière et elles intéressent désormais les groupes étrangers, comme General Electric qui a ainsi pu prendre pied en France", souligne M. Hennin.

En effet, le nouvel environnement fiscal a ouvert la voie à une recomposition du secteur, plusieurs groupes ayant fait l'objet d'offres publiques d'achat.

La Société Foncière Lyonnaise a ainsi été récemment acquise par l'espagnol Inmobiliaria Colonial, tandis que Sophia a été achetée par la filiale de General Electric GE Real Estate (Gereif).

Or ce régime des SIIC devrait se voir amélioré prochainement après l'adoption lundi au Sénat de deux amendements, en première lecture du projet de loi de Finances pour 2005.

Ces articles étendent les avantages du dispositif d'exonération fiscale à certains types de transactions, notamment la cession par des entreprises de leur patrimoine immobilier, et aux cas de fusion/absorption entre SIIC.

Pour la société de gestion Meeschaert Asset Management, "l'incitation offerte en matière d'externalisation du patrimoine immobilier sera d'autant plus suivie qu'elle est limitée dans le temps. Elle devrait contribuer à une augmentation importante du patrimoine des foncières", Gecina apparaissant comme la mieux placée pour en profiter.

L'introduction en Bourse de l'opérateur immobilier Nexity le 22 octobre a également démontré l'intérêt des investisseurs pour le secteur, le cours du groupe affichant déjà une hausse de 12% depuis l'opération.

"Les immobilières sont de très bonnes valeurs de portefeuille, et qui offrent de bons rendements comme celui de Gecina qui atteint presque 5%", résume M. Hennin, le seul problème étant que "leurs valorisations paraissent aujourd'hui assez élevées et leur potentiel de progression est plus réduit".