« J'espère qu'on a touché le fond », confie Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB, lors d’un point presse sur la conjoncture de la construction immobilière privée. 

« Je suis plutôt de nature assez optimiste, mais je suis aussi de nature à être prudent. Donc on va voir un petit peu comment tout ça va se relancer sur cette année 2025 », poursuit-il. 

Recul des ventes à presque moitié moins des moyennes annuelles

D’autant que les chiffres de l’année 2024 « donnent le vertige ». L’organisation relève 50 800 ventes en construction de maisons individuelles et 60 750 ventes aux particuliers en promotion immobilière. 

« Sur la construction d'oeuvre, au global, on constate encore une baisse de 7 %. La chute est moins lourde, mais je dirais qu'on avait déjà subi des baisses importantes », développe Christophe Boucaux, délégué général du Pôle Habitat FFB. Les ventes au particulier ont baissé de 10 %, par rapport à 2023, soit à près de 50 % - plus précisément -48,5 % - en-deçà des moyennes annuelles à long terme.

« On est sur des proportions historiquement basses avec 111 000 ventes brutes en 2024 de maisons, par rapport aux 216 000 habituellement. En 2021, sortie de Covid, 258 000 logements ont été vendus aux particuliers », appuie M. Boucaux. 

Des planchers bas ont été atteints. En particulier sur le segment maisons individuelles (-13,3 %), sur lequel « aucune région ne tire son épingle du jeu ». « Certes, la façade nord-ouest enregistre des baisses moins importantes que le reste du territoire, mais on est toujours en décroissance sur l'ensemble du territoire », détaille le délégué général au Pôle Habitat FFB.

Côté promotion immobilière, la chute des ventes est plus modérée (-3,6 %), avec une tendance positive en Bretagne, au Pays de la Loire ainsi qu’en Occitanie.

Des évolutions trimestrielles positives

À fin décembre 2024, des signes de rebond sont toutefois observés. Si sur 12 mois l’activité globale enregistre -13,3 %, elle rebondit de 17,3 % en glissement trimestriel et même de 5,2 % à l’échelle semestrielle. 

Ce qui peut augurer « un nouveau souffle après l’asphyxie » en 2025,  alors que le prix des terrains à bâtir en 2024 se stabilise, voire régresse légèrement passant de 1 860 euros à 1 830 euros le m2 dans la construction de maisons, entre 2023 et 2024.

De plus, à fin janvier, la production de crédits immobiliers pour les particuliers grimpe de 9 % sur 12 mois. « Si on observe de manière un peu plus fine, on est sur une augmentation d'un peu moins de 25 % à fin janvier en glissement annuel sur trois mois. On voit que le robinet du crédit s'est réouvert, que la baisse des taux d'intérêt refinance et résolvabilise pas mal de ménages et que les institutions bancaires sont de nouveau à la manœuvre », abonde Christophe Boucaux. De quoi contraster avec les conditions d’octroi de crédits de 2023, marquées par une chute de 40 %.

Une opération sur trois sera bandonnée ou retirée en 2025

Gare toutefois à la solvabilité des opérateurs immobiliers, car les banques « demandent des taux de commercialisation très importants ou de garantir celle-ci avec une mise de fond propre très importante », souligne le délégué général du Pôle Habitat FFB. Les opérations peinent alors à se lancer, entre l’achat du terrain et le financement des travaux.  « On estime à peu près qu'il y a une opération sur trois qui va être abandonnée ou retirée », relève M. Boucaux. 

D’autant qu’avec le recul des permis de construire en 2024 (-12 %), les mises en chantiers piétinent. Résultats : « 8 mises en chantier pour 1 000 ménages, la situation actuelle du logement neuf ressort similaire à celle qui prévalait en France au début des années 1950 ! », s’inquiète Grégory Monod dans un communiqué. 

En résultent les défaillances que l’on connaît malheureusement dans le secteur de la construction, mais également un danger pour l’emploi. En deux ans, 40 % des effectifs ont été perdus, chez les constructeurs et promoteurs tous confondus. 

« Sur ce premier semestre, là encore, on va avoir une perte d'effectifs, mais qui sera beaucoup moins importante que les autres années, de l'ordre de 5 à 10 % », rapporte le président du Pôle Habitat FFB, en se basant sur une enquête flash auprès de ses adhérents. « Au début, ce sont plutôt les équipes commerciales qui ont été impactées. Aujourd'hui, ce sont les équipes techniques qui le sont. Parce qu'il y a moins de production et moins de construction », indique-t-il, s’alarmant également de la situation morose des industries du bâtiment. 

Des mesures du budget 2025 qui vont « enfin dans le bon sens »

Peut-être les mesures votées dans le budget 2025, tout juste adopté, changeront la donne. Le Pôle Habitat FFB salue notamment le rétablissement du prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire, et surtout pour la maison individuelle.

L’organisation encourage toutefois d’un statut incitatif et pérenne de bailleur privé, afin de soutenir l’investissement locatif, fragilisé avec la suppression du Pinel. Elle appelle également plus de pragmatisme sur l’application de l’objectif zéro-artificialisation nette des sols (ZAN), à travers la proposition de loi TRACE. 

« Il y a aujourd'hui trop de PLUI, de PLU, dont la doctrine n'est pas de mieux construire, mais de moins construire », déplore Gregory Monod. Pour réduire les délais d’autorisations d’urbanisme, simplifier le cadre réglementaire et ainsi réduire les coûts d'opération, des mesures existent. Parmi elles, une « ne coûte rien » et « consisterait à augmenter la durée de validité des autorisations d'urbanisme », évoque Christophe Boucaux.

Virginie Kroun 
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