Chaque année, la société Knight Frank classe et analyse en détail l’offre des tours de grandes hauteurs – bureaux et habitation – dans les grandes villes du monde. Et cette année encore, alors que le classement des villes se fait sur davantage de critères que l'année dernière*, c'est la ville de Hong Kong qui obtient la médaille d'or du plus grand nombre de gratte-ciel, soit 406 au total de plus de 107 mètres de haut.

Mais elle affiche également les plus hauts niveaux de loyers concernant les tours de bureaux. « Dans ces tours de grade A, les valeurs atteignent 2 510 euros/m2/an, le record mondial. Ce niveau élevé des loyers reflète avant tout la rareté de l’offre dans un environnement contraint géographiquement », relève le rapport.

Toutefois, « si les loyers « prime » augmentent toujours à Hong Kong, cette progression est nettement plus marquée à New-York », commente James Roberts, Chef Economiste chez Knight Frank.

Les valeurs locatives s'envolent à New York

A New-York, les valeurs locatives des gratte-ciel se sont envolées de 20 % depuis juillet 2014. Les loyers « prime » s’établissent désormais à 1 505 euros/m2/an alors que l’on a observé une multiplication de constructions de nouvelles tours. « Ce phénomène s’explique car elles sont prisées par les entreprises des nouvelles technologies mais aussi, plus traditionnellement, des institutions financières, des sociétés de conseil ou cabinets d’avocats », expliquent les auteurs du rapport.

Il s'agit d'ailleurs d'une véritable tendance, les villes occidentales cherchant de plus en plus à rivaliser avec celles de pays asiatiques. « Les perspectives de croissance économique indiquent que New York et Londres devraient continuer de tirer leur épingle du jeu et venir de plus en plus concurrencer les grandes villes d’Asie dans la compétition mondiale. On a souvent l’habitude de considérer que le centre de gravité économique du monde bascule d’Ouest en Est, mais l’évolution des loyers des gratte-ciel révèle une tendance qui montre que ce n’est pas tout à fait le cas », explique James Roberts.

A Paris, les loyers des tours de bureaux s’établissent à des niveaux plus modestes. Les valeurs records observées sur les plus hauts étages des tours de bureaux de La Défense plafonnent ainsi à 610 euros/m2/an en loyer facial, sachant que la plupart des transactions se bouclent à des niveaux inférieurs. « Ceci s’explique en partie par le fait que, à la différence de la plupart des autres mégapoles mondiales, ces immeubles de grande hauteur ne sont pas situés en centre-ville », analyse les auteurs du rapport.

Pourquoi tant de gratte-ciel ?

Mais pourquoi cet engouement pour les gratte-ciel ? « L'enthousiasme récent pour les gratte-ciel reflète un changement dans l'économie mondiale au profit des centre-villes », écrivent les auteurs.

Le rapport de Knight Franck démontre en effet que l'extension d'une ville en périphérie pose plusieurs problèmes, d'une part pour l'activité des entreprises mais aussi des problèmes d'ordre politique, étant donné qu'il faut donner des autorisations de construire qui tendent à grignoter les espaces verts ou agricoles des périphéries. D'où l'idée de développer les villes en hauteur, ce qui permet aux employés d'habiter près de leur lieu de travail, de leur fournir un meilleur environnement de travail et d'améliorer la qualité de vie en ville.

« Aujourd’hui, la qualité de l’environnement de travail est un élément essentiel pour les entreprises. Dans une économie en croissance, elles privilégient des bureaux et un cadre de travail qui permettent de motiver et de mettre en valeur leurs équipes. Le loyer payé pour un poste de travail est généralement moins élevé que les honoraires qu’il faut payer à un chasseur de têtes pour remplacer un collaborateur qui quitte l’entreprise. Dans ces conditions, les bureaux sont un moyen de valoriser et de fidéliser le personnel », conclut William Beardmore-Gray, en charge de l’activité locative au niveau mondial chez Knight Frank.

* Le « Skyscraper Index » classe les villes selon un système basé sur un ensemble de critères tels que les loyers de bureaux situés dans des gratte-ciel, les rendements, le différentiel qu’ils offrent avec les obligations d’Etat nationales, le nombre de tours construites et les perspectives de croissance pour la ville.

© Fotolia