Selon l'analyse de l'Institut d'aménagement et d'urbanisme, le parc de bureaux francilien représente 52 millions de m2 et se place comme le premier en Europe. Sur la décennie de 2000, la production neuve de grandes surfaces de bureaux a totalisé près de 10 millions de m2 en Île-de-France, dont 35 % correspondent à des opérations de restructuration ou démolition-reconstruction.

Cette croissance s'explique notamment par l'augmentation des emplois de bureaux (+ 14 000/an) ces dix dernières années mais aussi par la logique de regroupement engagé par les entreprises. En effet, dans une logique de rationalisation de leurs implantations tertiaires, les entreprises ont eu tendance à se tourner vers le neuf, à la pointe en matière de normes, plutôt que de fonder leur développement sur le renouvellement du parc existant.

Si cette dynamique de transfert a répondu à l'évolution du tissu économique et a été facteur de compétitivité pour les entreprises, elle a également eu pour effet d'augmenter le nombre de bureaux vacants en Île-de-France.

Fin 2013, la vacance immédiate s’établit à près de 4 millions de m2 alors que 2,4 millions de m2 supplémentaires ont été construits entre 2010 et 2014. Dans les prochains mois, de nombreuses surfaces de seconde main seront sur le marché. Cette tendance devrait d'ailleurs se renforcer à court terme.

Le besoin d'accroissement du parc est estimé à 300 000 m2/an

En effet, les projets de bureaux demeurent toujours conséquents. Entre 2015 et 2020, le cumul de la programmation tertiaire identifiée comme livrable à l'horizon 2020 s'établit à 5,7 millions de m2, dont 1,3 millions de m2 d'opérations de restructuration ou de démolition reconstruction.

Ces chantiers sont principalement localisés dans le périmètre prévisionnel de la métropole du Grand Paris. Ils répondent à une nécessité pour le territoire francilien de « développer une offre tertiaire compétitive ».

Cependant, les capacités d'autorégulation du marché de la construction de bureaux ne doivent pas pour autant être surestimées.

Sur le long terme, le besoin d'accroissement du parc francilien est estimé à 300 000 m²/an. Répondre aux besoins de surfaces neuves des entreprises sans augmenter la vacance de bureaux implique de relier plus directement le marché des bureaux neufs à celui du renouvellement. D'autant plus qu'une accélération de l'obsolescence du parc est à prévoir.
 

Transformer les bureaux en logement ?

Ainsi, l'Institut d'aménagement et d'urbanisme propose donc d'agir en premier lieu sur la modernisation du parc existant au lieu de privilégier la construction ex nihilo, exception faite des bureaux obsolète d'un point de vue géographique. Le foncier, laissé ainsi disponible permettrait le développement de logements.

Pour ce qui est de la transformation des bureaux en logements, « le phénomène devrait s'amplifier dans les années à venir [mais il ] ne saurait être industrialisé à grandes échelles, pour des raisons techniques et économiques ».

Une étude datée de 2004, estime ainsi qu'en Île-de-France, sur la période 2009-2013 « les logements ont repris aux bureaux une centaine d’immeubles et 350 000 m2 de planchers ».

C.T
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